Nota promissória como garantia em contrato de aluguel

No aluguel de imóveis o locador quase sempre pede alguma segurança de que vai receber. A nota promissória entra nesse cenário como reforço de cobrança de valores em atraso. Antes de usá-la, convém entender duas coisas que costumam passar batido. A primeira é que a nota não é uma das garantias que a Lei do Inquilinato prevê. A segunda, menos conhecida, é que o próprio contrato de locação, com os aluguéis, já é título executivo por lei, o que muda bastante o papel real da nota nessa relação.

As garantias da Lei do Inquilinato

A Lei 8.245/1991, que rege as locações urbanas, trata das garantias no art. 37. São quatro modalidades, e a lei permite apenas uma delas por contrato:

• Caução: em dinheiro, bens móveis ou imóveis.
• Fiança: um fiador que responde pela dívida do locatário.
• Seguro de fiança locatícia: contratado junto a uma seguradora.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A nota promissória não está nessa lista, e a distinção é importante. A lei veda a exigência de mais de uma garantia locatícia no mesmo contrato, e tratar a nota como se fosse uma garantia adicional às previstas abre porta a questionamento.

As quatro garantias em comparação

O contrato de aluguel já é título executivo

Desde a redação atual do art. 784, VIII, do CPC, o crédito documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel e de encargos acessórios como taxas e despesas de condomínio, é título executivo extrajudicial. Ou seja, o contrato de locação com a prova dos aluguéis vencidos já permite execução direta, sem precisar de testemunhas e sem depender de nota promissória alguma. A nota, nesse contexto, não cria uma força executiva que já não existisse. Ela, no máximo, documenta um valor específico e certo de forma autônoma.

O papel que a nota pode ter

Fora do rol do art. 37, a nota funciona como instrumento de reforço de cobrança, não como garantia locatícia em sentido técnico. O locatário assina uma ou mais notas prometendo pagar valores ligados ao contrato, e o locador passa a ter um título de crédito em mãos. Havendo inadimplemento, esse título documenta um valor certo, cobrável por execução, com a força descrita no texto sobre o que é uma nota promissória, uma vez preenchidos os requisitos dos arts. 75 a 78 da Lei Uniforme de Genebra.

Exemplo prático

Um locador exige fiança de um parente do locatário, como permite o art. 37, e pede ainda que o locatário assine uma nota promissória de R$ 2.900, correspondente a um mês de aluguel, para agilizar uma cobrança pontual. Se essa nota funcionar só como reforço de um valor certo, e não como uma segunda garantia de todo o contrato, tende a ser menos questionável do que exigir caução em dinheiro somada a um bloco de notas cobrindo os R$ 34.800 de doze meses de locação.

Reforço de cobrança contra garantia disfarçada

A linha entre o uso legítimo da nota e a tentativa de contornar o art. 37 nem sempre é nítida. Em geral, quanto mais a nota, ou o conjunto de notas, cobrir o valor total do contrato, mais ela se parece com uma garantia adicional não prevista em lei. Quanto mais restrita a um valor pontual, menor a chance de questionamento. A avaliação depende do contrato como um todo, não da nota isolada.

Consequências de uma garantia irregular

Quando um contrato acumula, na prática, mais de uma garantia vedada pelo art. 37, a consequência discutida nos processos costuma recair sobre a garantia excedente, não sobre a locação em si. O locador pode ter dificuldade em executar a garantia extra, ainda que o aluguel siga devido por outras vias, entre elas a execução do próprio contrato pelo art. 784, VIII. Por isso a estruturação cuidadosa da nota, desde o início, evita surpresa no momento em que ela precisa ser cobrada.

O que muda em cada situação

Vale distinguir dois momentos comuns da locação:

• Nota emitida no início do contrato, para um valor futuro ainda incerto, como um mês de aluguel a ser definido por reajuste, tende a levantar mais dúvida sobre liquidez.
• Nota emitida em um acordo de pagamento, quando já existe um valor certo em atraso, como aluguéis vencidos, tende a ser mais sólida, por representar dívida líquida e exigível já configurada.

Essa segunda hipótese é onde a nota mais se aproxima do seu uso típico em empréstimos entre pessoas físicas, um valor certo, já definido, formalizado num título simples.

Acordo de renegociação de aluguéis atrasados

A renegociação de aluguéis já vencidos é o cenário em que a nota faz mais sentido. Locador e locatário chegam a um valor consolidado, com frequência parcelado, e formalizam o acordo por escrito. É comum acompanhar esse acordo de uma ou mais notas, uma por parcela. Diferentemente da nota emitida no início do contrato para cobrir um valor futuro e incerto, aqui a dívida já é líquida no momento da assinatura, o que dá solidez ao título. Convém documentar por escrito que aquelas notas se referem à renegociação de um débito específico e já vencido, e não a uma garantia geral da locação, para afastar a alegação de cumulação indevida.

Nota promissória e ação de despejo

Não se deve confundir os dois caminhos. A ação de despejo por falta de pagamento busca a retomada do imóvel, com base no contrato e na prova do inadimplemento. A execução da nota busca apenas o recebimento do valor nela lançado, não a retomada do imóvel. Os dois podem correr em paralelo, o locador move a ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis, e, à parte, executa as notas referentes a valores específicos. A nota, por si só, não acelera nem substitui o rito próprio do despejo previsto na Lei do Inquilinato.

Situações e o instrumento mais adequado

Nota promissória não é caução

Um mal-entendido frequente é tratar a nota como se fosse a caução do art. 37. São coisas distintas. A caução em dinheiro é um valor efetivamente depositado, limitado a três meses de aluguel pelo art. 38, que o locador segura e devolve, corrigido, ao fim do contrato sem pendências. A nota promissória não é depósito de nada, é uma promessa de pagamento futura que só vira dinheiro se for cobrada. O locatário que assina uma nota não entregou recurso algum, apenas assumiu um título. Confundir os dois leva a erros práticos, como exigir a nota além de uma caução já prestada, o que recai justamente na cumulação vedada.

Quando o locador quer uma segurança líquida e imediata, a caução em dinheiro cumpre esse papel dentro do teto legal. Quando quer apenas um documento que agilize a cobrança de um valor certo já vencido, a nota serve, sem se disfarçar de garantia. Misturar as duas funções é onde mora o risco.

Fiador que também assina a nota

Em locações com fiança, aparece a ideia de pedir que o próprio fiador, ou o locatário, assine notas promissórias. Aqui a cautela dobra. Se as notas cobrem valores pontuais e certos, funcionam como reforço de cobrança e tendem a conviver com a fiança. Se, no conjunto, cobrem todo o contrato, passam a se parecer com uma segunda garantia sobreposta à fiança, o que a lei não admite. A figura do aval na nota, garantia pessoal típica do título de crédito, não se confunde com a fiança locatícia do art. 37, e empilhar as duas para o mesmo risco reabre a discussão sobre dupla garantia. O critério continua sendo o alcance, valor pontual convive, cobertura integral do contrato conflita.

Locação comercial segue o mesmo regime?

A Lei 8.245/1991 disciplina locações residenciais e não residenciais, incluindo a comercial, e o art. 37 vale para ambas. A limitação a uma única garantia locatícia se aplica também aos imóveis comerciais. Contratos empresariais costumam trazer fiança bancária ou seguro-fiança, mas o uso da nota como reforço segue as mesmas balizas, não pode configurar uma segunda garantia disfarçada, ainda que as partes sejam empresas experientes.

Perguntas frequentes

O locador pode exigir nota promissória em branco assinada pelo locatário?

Notas assinadas em branco, para preenchimento futuro pelo credor, são desaconselhadas e potencialmente questionáveis, sobretudo quanto ao valor e ao vencimento, elementos dos requisitos formais do título. Embora a lei admita preenchimento posterior em hipóteses de título incompleto, exigir notas em branco no início da locação amplia o risco de abuso e de questionamento judicial.

Se já há fiador, o locador pode pedir nota promissória também?

Depende do alcance da nota. Ela pode acompanhar a fiança como reforço pontual de cobrança, mas não como uma segunda garantia que cubra o contrato inteiro, o que esbarra na vedação do art. 37 e na contravenção do art. 43. A linha entre reforço legítimo e garantia disfarçada está no valor coberto pela nota frente ao total do contrato.

A nota promissória vale mesmo após o fim do contrato?

Uma nota emitida para cobrir um valor específico, como aluguéis atrasados, continua valendo depois de encerrada a locação, enquanto o débito nela representado não for pago ou prescrito. Já as notas assinadas em branco no início e não utilizadas devem ser devolvidas ao locatário quando o contrato termina sem pendências.

O locatário pode se recusar a assinar a nota exigida pelo locador?

Pode. Assinar nota promissória não está entre as obrigações legais do locatário na Lei do Inquilinato. Se o locador condiciona o contrato à assinatura de notas que, no conjunto, configurem uma segunda garantia além da já prestada, o locatário pode contestar a exigência, inclusive buscando orientação jurídica antes de assinar.

Existe limite de valor para a nota usada em locação?

A lei não fixa teto para a nota usada como reforço de cobrança, diferentemente da caução em dinheiro, limitada a três meses de aluguel pelo art. 38 da Lei 8.245/1991. Ainda assim, um valor desproporcional ao contrato reforça o argumento de que a nota funciona, na prática, como garantia adicional vedada.

Base legal: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37, 38 e 43; CPC (Lei 13.105/2015), art. 784, VIII.